Когда агент отправляет вам договор в формате PDF, вы находитесь в другой стране. Типография закрыта, а экспресс-доставку приходится ждать три-пять дней, а в выходные и праздники и того дольше. Это первая практическая проблема, с которой сталкиваются многие люди при аренде за границей:Договор можно выдать, но не подписать обратно.。
Хорошей новостью является то, что электронная подпись с помощью телефона в большинстве случаев вполне осуществима. Но «сможет ли это» — это только первый вопрос; на самом деле результат определяют три более конкретных вопроса:Признано ли это юридически, признает ли это другая сторона и как это сделать оперативно.. В этой статье четко объясняется каждый шаг и приводятся шаги, которым можно следовать напрямую.
1. Можно ли подписать договор аренды за границей в электронном виде?
1.1 Основание действительности согласно китайскому законодательству
Согласно статье 3 «Закона Китайской Народной Республики об электронной подписи»:
Для договоров или иных документов, документов и иных документов в гражданско-правовой деятельности стороны могут договориться об использовании или не использовании электронных подписей и сообщений данных. Если стороны соглашаются использовать электронные подписи или сообщения данных для документов, их юридическая сила не может быть лишена только потому, что они созданы в форме электронных подписей или сообщений данных.
Эта статья устанавливает две вещи:Первый, вы можете использовать электронную подпись;второй, тот факт, что договор заключен в электронной форме, сам по себе не может быть основанием для отказа в его действительности. На академическом языке это называется «принципом функциональной эквивалентности» — законодательство различных стран признает, что электронные формы и бумажные формы одинаково эффективны.
Необходимо обратить внимание на исключения, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, в том числе документы, затрагивающие личные отношения, такие как брак, усыновление, наследование и т.п., документы, связанные с прекращением оказания коммунальных услуг, таких как водоснабжение, отопление, газоснабжение, и другие обстоятельства, предусмотренные законами и административными регламентами. Они не подпадают под действие обычных договоров аренды за границей, но если ваша аренда предполагает продажу недвижимости, а не аренду, вам необходимо проверить это отдельно.
1.2 Что такое «надежная электронная подпись»
Статья 13 Закона об электронной подписи предусматривает четыре условия, которые считаются надежными электронными подписями, если они соблюдены:
- Когда данные для изготовления электронной подписи используются для электронной подписи, это принадлежит исключительно лицу, подписывающему электронную подпись;
- Данные для изготовления электронной подписи контролируются только лицом, подписывающим электронную подпись, в момент подписания;
- Любые изменения электронной подписи после подписания могут быть обнаружены;
- Любые изменения в содержании и форме сообщения данных после подписания могут быть обнаружены.
Вот ключевое отличие, которое большинство людей не осознают: Записать свою подпись, сфотографировать ее и вставить в PDF-файл – это не является надежной электронной подписью.
Юридическая сила подписи проистекает не из картинки, а из системы сертификации и цепочки доказательств, стоящих за ней. По-настоящему проверяемая запись о подписи содержит как минимум: результаты проверки личности подписывающего лица, доверенные метки времени, защищенные от несанкционированного доступа хеш-сертификаты и журналы аудита, которые могут быть независимо проверены любой стороной. Без них это просто картинка после подписания.
1.3 Признается ли он в общих юрисдикциях?
Правила различаются в зависимости от того, где вы снимаете дом. В следующей таблице представлена основная ситуация в нескольких общих юрисдикциях:
| Юрисдикция | Признавать ли электронные подписи | Нужно обратить внимание |
|---|---|---|
| Материковый Китай | Признание | статьи 3 и 13 Закона об электронной подписи; Есть исключения для документов о передаче недвижимости |
| Европейский Союз | Признание | правила eIDAS; в некоторых сценариях требуются расширенные электронные подписи QES |
| Соединенные Штаты | Признание | Закон ESIGN и UETA штатов обычно не требуют определенной формы. |
| Великобритания | Признание | Electronic Communications Act 2000 |
| Япония | Признание | Закон об электронных контрактах; поведение предполагает заключение договора |
Если договор аренды предполагает изменение прав собственности на недвижимость в стране, где она находится (например, регистрация недвижимости в Японии, передача недвижимости в США), могут потребоваться специальные формы или процедуры нотариального заверения, а простой электронной подписи недостаточно. Этот шаг требует проверки конкретных местных требований.
1.4 Надежность – это ключ к успеху
Вышеуказанные юрисдикции обычно придерживаются принципа «технологической нейтральности»: не указывается конкретная технология, а только то, соответствует ли она требованиям надежности. Это означает, что эффективность того, какой инструмент вы используете, зависит от того, предоставляет ли он полную цепочку доказательств, а не от бренда.
Чтобы судить о надежности сервиса электронной подписи, достаточно взглянуть на шесть пунктов:
- Следует ли проверять личность подписывающего лица (личный идентификатор, проверка корпоративного юридического лица)
- Создавать ли доверенную метку времени
- Предоставлять ли сертификаты с защитой от несанкционированного доступа (хеш-значения в цепочке или сторонние сертификаты)
- Следует ли выдавать полный контрольный журнал
- Может ли запись подписи быть независимо проверена третьей стороной
- Следует ли четко указывать место хранения данных и метод шифрования.
Что не удовлетворяет этим шести пунктам, так это то, что это, по сути, «генератор изображений подписи», а не платформа электронной подписи.
2. Что делать, если арендодатель или агент не распознает электронную подпись?
2.1 Три пути решения
На практике можно выделить три пути от низких затрат к высоким:
Путь 1. Отправьте ссылку для подписи напрямую (рекомендуется).
После загрузки PDF-файла создается ссылка для подписи, которая отправляется посреднику. Другая сторона может открыть, подписать и вернуть его на своем мобильном телефоне. Вам не нужно вынимать принтер на протяжении всего процесса, а другой стороне не нужно загружать приложение. В большинстве случаев это оптимальное решение.
Путь 2. Экспортируйте PDF с контрольным журналом и отправьте.
Если другая сторона настаивает на файле, а не на ссылке, вы можете экспортировать подписанное вложение в формате PDF, которое содержит информацию для проверки подписи и QR-код. Другая сторона может отсканировать код, чтобы проверить подлинность подписанной записи. Это для людей, которые плохо знакомы с подписанными ссылками.
Путь 3: Электронная подпись + возврат в бумажном виде (используется в особых случаях, например, в сфере недвижимости)
Когда дело доходит до передачи недвижимости, нотариального заверения и т. д., обычно по-прежнему требуются бумажные документы или определенные процедуры. В это время электронная подпись используется для первоначальной фиксации содержания договора и намерений обеих сторон, а бумажная копия используется в качестве носителя последующего процесса, и они объединяются. Этот путь является самым дорогим, но при необходимости его нельзя пропустить.
2.2 Как заставить другую сторону поверить
Сомнения агента или арендодателя обычно сводятся к следующему: «Почему я должен полагать, что вы не изменили содержание?» Чтобы ответить на этот вопрос, просто дайте ему две вещи:
- Страница контрольного журнала——Отображение личности подписывающего лица, IP-адреса, времени подписи, информации об устройстве и хеш-значения файла.
- независимый метод проверки—— Подчеркните, что проверка не зависит от самой платформы подписи и может быть проверена любой стороной.
Если другая сторона по-прежнему не принимает его, наиболее реалистичным подходом будет сначала отправить контракт по электронной почте для завершения подписания, а затем пройти бумажный процесс в части, связанной с передачей прав собственности. Не заходите в тупик с другой стороной при выборе инструмента. Затраты времени обычно превышают стоимость инструмента.
3. Используйте свой мобильный телефон для подписания договора аренды за рубежом.
Если вышеуказанные условия соблюдены, сама операция проста. Весь процесс не требует принтера.
Шаг 1. Выберите шаблон или загрузите договор.
Если вы и агент еще не подтвердили конкретные условия, вы можете начать с шаблона договора — шаблон договора аренды обычно содержит стандартные условия, такие как срок аренды, арендная плата, залог, заранее оцененные убытки, ответственность за техническое обслуживание и условия расторжения. Вносить изменения оттуда гораздо быстрее, чем начинать с чистого листа.
Если агентство уже прислало PDF-файл, вы можете загрузить его прямо из «Файлов», не конвертируя формат.
Шаг 2. Подпишите, запечатайте и укажите дату.
Подпишите свое имя на экране рукописным текстом или Apple Pencil. Если требуется официальная печать, можно добавить электронную печать. Если в PDF-файле, отправленном агентом, есть пустые элементы, которые необходимо заполнить (дата, сумма арендной платы, период аренды), вы можете добавить текстовые поля или поля даты в соответствующие позиции.
Этот шаг также приведет к проверке личности, поэтому перед подписанием рекомендуется ввести правильную информацию.
Шаг третий: отправьте и отслеживайте
После настройки другой стороны на подпись отправьте его по ссылке. После этого вы можете увидеть статус ожидающих и подписанных контрактов, а также установить даты напоминаний для контрактов, ожидающих оплаты или вступающих в силу, чтобы избежать пропуска узлов сроков, таких как возврат депозитов.
Весь процесс выполняется на вашем телефоне и обычно занимает одну-две минуты.
4. Пять распространенных ошибок при заключении трансграничного договора аренды
Ошибка 1: отсутствие согласованного часового пояса.
Вы подписываете договор в три часа ночи, а другая сторона подписывает договор во второй половине дня. Если договор аренды включает в себя такие моменты времени, как дата начала заранее оцененных убытков и период возврата залога, обязательно укажите в договоре, какой часовой пояс и время используются в качестве основы. Временная отметка в записи подписи является достоверной, но если в самом договоре это не предусмотрено, различия в толковании все же могут возникнуть.
Ошибка 2: конфликт между китайской и английской версиями.
Многие договоры аренды за рубежом заключаются на двух языках: китайском и английском. Когда две версии несовместимы, какая версия будет иметь преимущественную силу, зависит от согласованных условий контракта: некоторые говорят, что «английская версия имеет преимущественную силу», а некоторые говорят, что «китайская версия имеет преимущественную силу». Если вы самостоятельно перевели или изменили китайскую версию, пожалуйста, подтвердите, охвачена ли эта статья. Перед подписанием необходимо проверить содержание обеих версий по пунктам, особенно сумму, срок и долю заранее оцененных убытков.
Подводный камень 3: Агентство настаивает на том, что «это должно быть написано от руки»
Обычно это инерция процесса, а не требование закона. Вы можете использовать правовые положения первой части настоящей статьи, чтобы объяснить другой стороне: электронные подписи и рукописные подписи имеют одинаковую юридическую силу. Если посредник по-прежнему не принимает его, перейдите ко второму или третьему пути 2.1.
Ошибка 4: Последовательность подписания и эффективные условия
Подписание обеими сторонами одновременно не означает, что оно вступит в силу одновременно. Если в договоре аренды есть пункт, что «при условии уплаты арендной платы за первый месяц», будьте внимательны при установлении порядка — в противном случае вы, возможно, подписали, а другая сторона — нет, и агент уже начал требовать оплату. Используйте отслеживание статуса подписи, чтобы избежать подобных недоразумений.
Подводный камень 5: условия вклада игнорируются
Условия, срок и обстоятельства удержания при возврате залога являются наиболее расплывчатыми частями договора аренды и также чаще всего вызывают споры. Пожалуйста, подтвердите эти пункты отдельно перед подписанием. Не смотрите только на арендную плату и срок аренды.
5. Часто задаваемые вопросы
Будет ли признан судом договор аренды, подписанный в электронной форме?
В материковом Китае надежная электронная подпись, отвечающая четырем условиям статьи 13, имеет ту же юридическую силу, что и собственноручная подпись или печать. В судебной практике ключевым моментом является возможность предоставления полной цепочки доказательств: проверка личности, отметки времени и защищенное от несанкционированного доступа хранение доказательств могут образовывать замкнутый цикл, который обычно распознается. Это не имеет никакого отношения к тому, используется ли конкретная платформа.
Если арендодатель подписывает договор с помощью мобильного телефона из-за границы, действителен ли мой договор?
эффективный. Установление электронной подписи не зависит от места подписания, а зависит от личности подписывающего лица, выражения намерения и неприкосновенности записи. Если соблюдены четыре условия надежной электронной подписи, результат подписания будет действительным независимо от того, в какой стране находятся обе стороны. Это также основное преимущество электронных подписей перед бумажными подписями — оно не ограничивается физическим местоположением.
Нужно ли мне дополнительное нотариальное заверение?
Обычный договор аренды этого не требует. Однако, если договор аренды предполагает изменение прав собственности на недвижимость, а в некоторых странах или регионах требуется нотариальное или консульское удостоверение для определенных сделок, необходимо соблюдать местные правила. При использовании такого контента рекомендуется проконсультироваться с местными юристами или соответствующими агентствами и не выносить суждений исключительно на основании этой статьи.
Имеют ли юридическую силу фотографии рукописных подписей, сделанные с помощью мобильного телефона?
Эффективность оспаривается, и ее часто трудно доказать. Само изображение можно подделать, не оставив никаких следов. В случае возникновения спора вы не сможете доказать, что подпись не была заменена. В этом состоит существенное различие между «электронной подписью» и «картинкой подписи» — первая имеет цепочку доказательств, а вторая — только одну картинку.
Если удаленный просмотр дома не заключен, могу ли я отказаться от договора?
Может. Заключенный договор в принципе является обязательным, но существуют такие обстоятельства, как право на отзыв и расторжение договора путем переговоров. Если в процессе заключения контракта возникло серьезное недоразумение или мошенничество, вы можете предъявить судебные иски. Рекомендуется сохранять все записи общения и подписи, поскольку они являются ключевыми материалами в спорах.
Подпишите сейчас
Нет необходимости в принтере или ожидании экспресс-доставки. После загрузки ABSign выберите шаблон аренды или загрузите PDF-файл, отправленный агентом, подпишите, поставьте печать и отправьте на свой мобильный телефон. Весь процесс занимает одну или две минуты.
Загрузите приложение ABSign (iPhone/iPad, бесплатно, кредитная карта не требуется)
Связанное чтение:Как люди подписывают контракт за границей? Сравнение трех методов трансграничного подписания · Как подписать договор на мобильном телефоне? Полное практическое руководство · Соответствие требованиям и безопасность: сравнение ESIGN/eIDAS/PIPL
Справочный источник
- Полный текст «Закона Китайской Народной Республики об электронной подписи» — Официальный сайт Всекитайского собрания народных представителей
- Regulation (EU) No 910/2014 (eIDAS) — EUR-Lex
- Electronic Signatures in Global and National Commerce Act (ESIGN) — U.S. Congress
Данная статья носит общий характер и не является юридической консультацией. Рекомендуется проконсультироваться с местными специалистами относительно применимости конкретных контрактов и юрисдикций.