Wenn Ihnen der Makler den PDF-Vertrag zusendet, befinden Sie sich in einem anderen Land. Die Druckerei ist geschlossen, der Expressversand muss drei bis fünf Tage warten, an Wochenenden oder Feiertagen sogar noch länger. Dies ist das erste praktische Problem, auf das viele Menschen bei der Anmietung im Ausland stoßen:Der Vertrag kann ausgestellt, aber nicht zurück unterzeichnet werden。
Die gute Nachricht ist, dass das elektronische Unterschreiben mit Ihrem Telefon in den meisten Fällen durchaus möglich ist. Aber „kann es“ ist nur die erste Frage – was wirklich über das Ergebnis entscheidet, sind drei weitere spezifische Fragen:Ob es rechtlich anerkannt ist, ob die andere Partei es anerkennt und wie es operativ umgesetzt wird. Dieser Artikel erklärt jeden Schritt anschaulich und gibt Schritte an, die direkt befolgt werden können.
1. Kann ein Auslandsmietvertrag elektronisch unterzeichnet werden?
1.1 Geltungsgrundlagen nach chinesischem Recht
Gemäß Artikel 3 des „Gesetzes zur elektronischen Signatur der Volksrepublik China“:
Für Verträge oder andere Dokumente, Dokumente und andere Dokumente im zivilen Bereich können die Parteien vereinbaren, elektronische Signaturen und Datennachrichten zu verwenden oder nicht. Vereinbaren die Parteien die Verwendung elektronischer Signaturen oder Datennachrichten für Dokumente, so wird deren Rechtsgültigkeit nicht allein aufgrund der Form elektronischer Signaturen oder Datennachrichten verweigert.
In diesem Artikel werden zwei Dinge festgelegt:Erste, können Sie sich für die elektronische Signatur entscheiden;zweitekann die Tatsache, dass der Vertrag in elektronischer Form vorliegt, allein kein Grund sein, seine Gültigkeit zu verneinen. In der Fachsprache nennt man dies das „Prinzip der funktionalen Äquivalenz“ – die Gesetzgebung in verschiedenen Ländern erkennt an, dass elektronische Formulare und Papierformulare gleichermaßen wirksam sind.
Es ist notwendig, die Ausnahmen in Absatz 2 dieses Artikels zu beachten, darunter Dokumente, die persönliche Beziehungen wie Heirat, Adoption, Erbschaft usw. betreffen, Dokumente, die die Einstellung öffentlicher Versorgungsdienste wie Wasserversorgung, Heizung und Gasversorgung betreffen, und andere in Gesetzen und Verwaltungsvorschriften festgelegte Umstände. Diese fallen nicht in den Geltungsbereich regulärer Auslandsmietverträge. Wenn es sich bei Ihrem Mietvertrag jedoch um Immobilienverkäufe und nicht um Leasing handelt, müssen Sie dies separat überprüfen.
1.2 Was ist eine „zuverlässige elektronische Signatur“?
Artikel 13 des Gesetzes über elektronische Signaturen legt vier Bedingungen fest, die als zuverlässige elektronische Signaturen gelten, wenn sie erfüllt sind:
- Wenn die Produktionsdaten der elektronischen Signatur für die elektronische Signatur verwendet werden, sind sie ausschließlich dem elektronischen Unterzeichner vorbehalten;
- Die Produktionsdaten der elektronischen Signatur werden nur vom elektronischen Unterzeichner zum Zeitpunkt der Unterzeichnung kontrolliert;
- Eventuelle Änderungen an der elektronischen Signatur nach der Signatur sind erkennbar;
- Eventuelle Änderungen am Inhalt und der Form der Datennachricht nach der Signierung können erkannt werden.
Hier liegt ein entscheidender Unterschied, den die meisten Menschen nicht erkennen: Schreiben Sie Ihre Unterschrift auf, machen Sie ein Foto davon und fügen Sie sie in ein PDF ein – dies stellt keine zuverlässige elektronische Signatur dar.
Die Rechtswirkung der Signatur ergibt sich nicht aus dem Bild, sondern aus dem Zertifizierungssystem und der Beweiskette dahinter. Ein wirklich überprüfbarer Signaturdatensatz enthält mindestens: Ergebnisse der Identitätsüberprüfung des Unterzeichners, vertrauenswürdige Zeitstempel, manipulationssichere Hash-Zertifikate und Prüfprotokolle, die von jeder Partei unabhängig überprüft werden können. Ohne diese ist es nur ein Bild nach der Unterzeichnung.
1.3 Wird es von gemeinsamen Gerichtsbarkeiten anerkannt?
Die Regeln variieren je nachdem, wo Sie ein Haus mieten. Die folgende Tabelle zeigt die Grundsituation mehrerer gängiger Gerichtsbarkeiten:
| Gerichtsstand | Ob elektronische Signaturen erkannt werden sollen | Muss aufpassen |
|---|---|---|
| Festlandchina | Erkennung | Artikel 3 und 13 des Gesetzes über elektronische Signaturen; Ausnahmen gibt es für Immobilienübertragungsdokumente |
| Europäische Union | Erkennung | eIDAS-Vorschriften; Einige Szenarien erfordern erweiterte elektronische QES-Signaturen |
| Vereinigte Staaten | Erkennung | Das ESIGN-Gesetz und die staatlichen UETAs erfordern im Allgemeinen keine bestimmte Form |
| Vereinigtes Königreich | Anerkennung | Electronic Communications Act 2000 |
| Japan | Anerkennung | Gesetz über elektronische Verträge; Verhalten setzt den Abschluss eines Vertrages voraus |
Wenn der Mietvertrag Änderungen des Immobilieneigentums in dem Land beinhaltet, in dem er sich befindet (z. B. Immobilienregistrierung in Japan, Immobilienübertragung in den Vereinigten Staaten), sind möglicherweise bestimmte Formulare oder Beglaubigungsverfahren erforderlich, und eine einfache elektronische Signatur reicht nicht aus. Dieser Schritt erfordert die Überprüfung spezifischer lokaler Anforderungen.
1.4 Zuverlässigkeit ist der Schlüssel
In den oben genannten Gerichtsbarkeiten gilt im Allgemeinen der Grundsatz der „Technologieneutralität“: Es wird keine bestimmte Technologie spezifiziert, sondern nur, ob sie den Zuverlässigkeitsanforderungen entspricht. Das bedeutet, dass die Wirksamkeit des von Ihnen verwendeten Tools davon abhängt, ob es eine vollständige Beweiskette liefert, und nicht von der Marke.
Um zu beurteilen, ob ein elektronischer Signaturdienst zuverlässig ist, schauen Sie sich einfach sechs Punkte an:
- Ob die Identität des Unterzeichners überprüft werden soll (persönlicher Ausweis, Überprüfung einer juristischen Unternehmensperson)
- Ob ein vertrauenswürdiger Zeitstempel generiert werden soll
- Ob manipulationssichere Zertifikate bereitgestellt werden sollen (Hash-Werte in der Kette oder Zertifikate von Drittanbietern)
- Ob ein vollständiger Prüfpfad erstellt werden soll
- Ob der Signaturdatensatz von einem Dritten unabhängig überprüft werden kann
- Ob der Datenspeicherort und die Verschlüsselungsmethode klar angegeben werden sollen
Was diese sechs Punkte nicht erfüllt, ist, dass es sich im Wesentlichen um einen „Signaturbildgenerator“ und nicht um eine Plattform für elektronische Signaturen handelt.
2. Was soll ich tun, wenn der Vermieter oder Makler die elektronische Signatur nicht erkennt?
2.1 Drei Lösungswege
In der Praxis gibt es drei Pfade, die von niedrigen zu hohen Kosten geordnet sind:
Weg 1: Signierlink direkt versenden (empfohlen)
Nachdem Sie das PDF hochgeladen haben, wird ein Signaturlink generiert und an den Vermittler gesendet. Die andere Partei kann es auf ihrem Mobiltelefon öffnen, unterschreiben und zurücksenden. Sie müssen den Drucker während des gesamten Vorgangs nicht herausnehmen und die andere Partei muss die App nicht herunterladen. In den meisten Fällen ist dies die optimale Lösung.
Weg 2: PDF mit Audit-Trail exportieren und senden
Wenn die andere Partei auf einer Datei statt auf einem Link besteht, können Sie einen signierten PDF-Anhang exportieren, der Informationen zur Signaturüberprüfung und einen QR-Code enthält. Die andere Partei kann den Code scannen, um die Authentizität des signierten Datensatzes zu überprüfen. Dies ist für Personen gedacht, die mit signierten Links noch nicht vertraut sind.
Weg 3: Elektronische Signatur + Papierrückgabe (wird in Sonderszenarien wie Immobilien verwendet)
Bei Immobilienübertragungen, Beurkundungspflichten etc. sind in der Regel noch Papierdokumente oder spezielle Verfahren erforderlich. Zu diesem Zeitpunkt wird zunächst die elektronische Signatur verwendet, um den Vertragsinhalt und die Absichten beider Parteien festzulegen, und die Papierkopie wird als Träger des nachfolgenden Prozesses verwendet und beides kombiniert. Dieser Weg ist der teuerste, kann aber bei Bedarf nicht weggelassen werden.
2.2 Wie man die andere Partei zum Glauben bringt
Die Zweifel des Maklers oder Vermieters lauten normalerweise: „Warum sollte ich glauben, dass Sie den Inhalt nicht geändert haben?“ Um diese Frage zu beantworten, geben Sie ihm einfach zwei Dinge:
- Audit-Trail-Seite——Zeigen Sie die Identität des Unterzeichners, die IP-Adresse, die Signaturzeit, die Geräteinformationen und den Datei-Hash-Wert an
- unabhängige Verifizierungsmethode——Betonen Sie, dass die Überprüfung nicht auf der Signaturplattform selbst beruht und von jeder Partei überprüft werden kann
Wenn die Gegenpartei den Vertrag immer noch nicht akzeptiert, besteht der realistischste Ansatz darin, den Vertrag zunächst per E-Mail zu versenden, um die Unterzeichnung abzuschließen, und dann den Papierprozess für den Teil zu durchlaufen, der die Übertragung der Eigentumsrechte betrifft. Lassen Sie sich bei der Werkzeugauswahl nicht mit der anderen Partei in eine Pattsituation geraten. Der Zeitaufwand ist in der Regel höher als der Werkzeugaufwand.
3. Benutzen Sie Ihr Mobiltelefon, um einen Auslandsmietvertrag zu unterzeichnen
Sobald die oben genannten Bedingungen erfüllt sind, ist die Operation selbst einfach. Für den gesamten Vorgang ist kein Drucker erforderlich.
Schritt 1: Wählen Sie eine Vorlage oder laden Sie einen Vertrag hoch
Wenn Sie und der Makler die spezifischen Bedingungen noch nicht bestätigt haben, können Sie mit einer Vertragsvorlage beginnen – eine Mietvertragsvorlage enthält normalerweise Standardbedingungen wie Mietdauer, Miete, Kaution, pauschalierter Schadensersatz, Wartungshaftung und Kündigungsbedingungen. Von dort aus können Sie viel schneller Änderungen vornehmen, als ganz von vorne zu beginnen.
Wenn die Agentur das PDF bereits gesendet hat, können Sie es direkt aus „Dateien“ hochladen, ohne das Format zu konvertieren.
Schritt 2: Unterschreiben, versiegeln und das Datum eintragen
Unterschreiben Sie Ihren Namen handschriftlich oder mit dem Apple Pencil auf dem Bildschirm. Wo ein amtliches Siegel erforderlich ist, kann ein elektronisches Siegel hinzugefügt werden. Wenn in der vom Makler gesendeten PDF-Datei leere Punkte vorhanden sind, die ausgefüllt werden müssen (Datum, Miethöhe, Mietdauer), können Sie an den entsprechenden Positionen Textfelder oder Datumsfelder hinzufügen.
Dieser Schritt löst auch eine Identitätsprüfung aus, daher wird empfohlen, vor der Unterzeichnung die richtigen Informationen einzugeben.
Schritt drei: Senden und verfolgen
Nachdem Sie die andere Partei zum Unterschreiben aufgefordert haben, senden Sie sie über den Link. Anschließend können Sie den Status ausstehender und unterzeichneter Verträge einsehen und Erinnerungstermine für Verträge festlegen, deren Zahlung noch aussteht oder in Kraft tritt, um zu vermeiden, dass Fristknoten wie Anzahlungsrückgaben verpasst werden.
Der gesamte Vorgang wird auf Ihrem Telefon durchgeführt und dauert normalerweise ein bis zwei Minuten.
4. Fünf häufige Fallstricke bei der Unterzeichnung grenzüberschreitender Mietverträge
Fallstrick 1: Keine vereinbarte Zeitzone
Sie unterschreiben um drei Uhr morgens und die andere Partei unterschreibt nachmittags. Wenn es bei der Miete um bestimmte Zeitpunkte wie den Beginn der Schadensersatzpauschale und die Rückgabefrist für die Kaution geht, geben Sie im Vertrag unbedingt an, welche Zeitzone und Uhrzeit als Grundlage dienen. Der Zeitstempel im Signaturdatensatz ist glaubwürdig, aber wenn der Vertrag selbst nicht festgelegt ist, kann es dennoch zu Interpretationsunterschieden kommen.
Fallstrick 2: Konflikt zwischen chinesischer und englischer Version
Viele Auslandsmietverträge sind zweisprachig in Chinesisch und Englisch. Wenn die beiden Versionen nicht übereinstimmen, hängt es von den vereinbarten Vertragsbedingungen ab, welche Version Vorrang hat – einige sagen „die englische Version hat Vorrang“, andere sagen „die chinesische Version hat Vorrang“. Wenn Sie die chinesische Version selbst übersetzt oder geändert haben, bestätigen Sie bitte, ob dieser Artikel abgedeckt ist. Es ist notwendig, vor der Unterzeichnung den Inhalt der beiden Versionen Punkt für Punkt zu prüfen, insbesondere die Höhe, die Frist und den Anteil des pauschalierten Schadensersatzes.
Fallstrick 3: Die Agentur besteht darauf, dass „es von Hand geschrieben werden muss“
Dies ist in der Regel eine Prozessträgheit und keine gesetzliche Anforderung. Zur Erklärung der Gegenpartei können Sie die rechtlichen Regelungen im ersten Teil dieses Artikels heranziehen: Elektronische Signaturen und handschriftliche Unterschriften haben die gleiche Rechtswirkung. Wenn der Vermittler es immer noch nicht akzeptiert, gehen Sie zu Weg zwei oder drei von 2.1.
Fallstrick 4: Unterzeichnungsreihenfolge und effektive Bedingungen
Die gleichzeitige Unterzeichnung durch beide Parteien bedeutet nicht, dass sie gleichzeitig wirksam wird. Wenn der Mietvertrag eine Klausel enthält, die „die Zahlung der ersten Monatsmiete voraussetzt“, legen Sie die Reihenfolge sorgfältig fest – andernfalls haben Sie möglicherweise unterschrieben, die Gegenpartei jedoch nicht, und der Makler hat bereits begonnen, die Zahlung einzufordern. Um solche Missverständnisse zu vermeiden, nutzen Sie die Signaturstatusverfolgung.
Fallstrick 5: Einzahlungsbedingungen werden ignoriert
Die Bedingungen, die Frist und die Abzugsbedingungen für die Rückerstattung der Kaution sind die unklarsten Teile des Mietvertrags und können auch am ehesten zu Streitigkeiten führen. Bitte bestätigen Sie diese Punkte vor der Unterzeichnung gesondert. Schauen Sie nicht nur auf die Miet- und Pachtlaufzeit.
5. Häufig gestellte Fragen
Wird der elektronisch unterzeichnete Mietvertrag vom Gericht anerkannt?
Auf dem chinesischen Festland hat eine zuverlässige elektronische Signatur, die die vier Bedingungen von Artikel 13 erfüllt, die gleiche Rechtswirkung wie eine handschriftliche Unterschrift oder ein Siegel. In der gerichtlichen Praxis kommt es darauf an, ob eine vollständige Beweiskette bereitgestellt werden kann – Identitätsprüfung, Zeitstempel und manipulationssichere Beweisspeicherung können einen geschlossenen Kreislauf bilden, der in der Regel erkannt wird. Dies hat nichts damit zu tun, ob eine bestimmte Plattform verwendet wird.
Ist mein Vertrag gültig, wenn der Vermieter den Vertrag mit einem Mobiltelefon aus dem Ausland unterzeichnet?
effizient. Die Etablierung einer elektronischen Signatur hängt nicht vom Ort der Unterzeichnung ab, sondern von der Identität des Unterzeichners, der Absichtserklärung und der Unverfälschbarkeit der Aufzeichnung. Solange die vier Bedingungen für eine zuverlässige elektronische Signatur erfüllt sind, ist das Signaturergebnis unabhängig davon, in welchem Land sich die beiden Parteien befinden, gültig. Dies ist auch der Hauptvorteil elektronischer Signaturen gegenüber Papiersignaturen – sie sind nicht durch den physischen Standort eingeschränkt.
Benötige ich eine zusätzliche notarielle Beglaubigung?
Ein normaler Mietvertrag erfordert keinen. Wenn jedoch mit dem Mietvertrag eine Änderung des Immobilieneigentums verbunden ist und in einigen Ländern oder Regionen für bestimmte Transaktionen eine notarielle Beglaubigung oder eine konsularische Beglaubigung erforderlich ist, müssen die örtlichen Vorschriften befolgt werden. Es wird empfohlen, bei solchen Inhalten örtliche Anwälte oder zuständige Behörden zu konsultieren und keine Urteile ausschließlich auf der Grundlage dieses Artikels zu fällen.
Sind mit dem Mobiltelefon aufgenommene Bilder handschriftlicher Unterschriften rechtsverbindlich?
Die Wirksamkeit ist umstritten und oft schwer nachzuweisen. Das Bild selbst kann manipuliert werden, ohne Spuren zu hinterlassen. Im Streitfall können Sie nicht nachweisen, dass die Unterschrift nicht ersetzt wurde. Dies ist der wesentliche Unterschied zwischen „elektronischer Signatur“ und „Signaturbild“ – ersteres hat eine Beweiskette, während letzteres nur ein Bild hat.
Kann ich vom Vertrag zurücktreten, wenn die Fernbesichtigung nicht unterzeichnet ist?
Dürfen. Ein zustande gekommener Vertrag ist grundsätzlich bindend, es bestehen jedoch Umstände wie das Widerrufsrecht und die Kündigung durch Verhandlung. Kommt es bei der Vertragsabwicklung zu schwerwiegenden Missverständnissen oder Betrug, können Sie rechtliche Ansprüche geltend machen. Es wird empfohlen, alle Kommunikationsaufzeichnungen und Unterschriftennachweise aufzubewahren, da diese wichtige Materialien bei Streitigkeiten sind.
Jetzt unterschreiben
Sie benötigen keinen Drucker und müssen nicht auf eine Expresslieferung warten. Nachdem Sie ABSign heruntergeladen haben, wählen Sie eine Leihvorlage aus oder laden Sie das vom Agenten gesendete PDF hoch, unterschreiben, stempeln und senden Sie es auf Ihrem Mobiltelefon. Der gesamte Vorgang dauert ein bis zwei Minuten.
Laden Sie die ABSign-App herunter (iPhone/iPad, kostenlos, keine Kreditkarte erforderlich)
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Referenzquelle
- Vollständiger Text des „Gesetzes zur elektronischen Signatur der Volksrepublik China“ — Offizielle Website des Nationalen Volkskongresses
- Regulation (EU) No 910/2014 (eIDAS) — EUR-Lex
- Electronic Signatures in Global and National Commerce Act (ESIGN) — U.S. Congress
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Es wird empfohlen, lokale Fachleute zu konsultieren, um die Anwendbarkeit bestimmter Verträge und Gerichtsbarkeiten zu erfahren.